Refleksi dan Proyeksi Pasar Properti Indonesia 2024

SEPANJANG 2023, dunia properti Indonesia terpengaruh dengan ketidakpastian dan risiko global. Antara lain melemahnya pertumbuhan ekonomi Tiongkok, volatilitas harga komoditas, serta kompleksitas geopolitik di Ukraina-Rusia dan Palestina-Israel, termasuk perubahan iklim dan kenaikan harga minyak dunia.

Dampak situasi itu terasa pada pertumbuhan ekonomi global yang diproyeksikan masih rendah, yakni 2,9% pada 2023 dan 2,8% pada 2024.

Meski begitu, Handa Sulaiman, Vice Chairman dari Cushman & Wakefield Indonesia, beranggapan bahwa ekonomi Indonesia tetap kokoh karena memiliki fundamen ekonomi yang solid.

Ini tampak dari pertumbuhan sebesar 5% selama tujuh kuartal beruntun. Proyeksi pertumbuhan tahun 2024 untuk Indonesia sendiri diharapkan mencapai 5,2%. Di sisi lain, inflasi Indonesia pada September 2023 tetap rendah, sebesar 2,28%.

Tingkat optimisme masyarakat tergolong tinggi, terpancar melalui Indeks Keyakinan Konsumen (IKK), pertumbuhan positif dalam Indeks Penjualan Riil, serta terus berlanjutnya surplus Neraca Perdagangan sebesar USD 3,42 miliar pada September 2023, mencatatkan surplus selama 41 bulan berturut-turut.

“Walapun ekspansi perusahaan tertunda karena pemilik perusahaan bersikap 'wait and see' sehubungan dengan pemilu, suku bunga yang tinggi, dan melemahnya konsumsi dari eksternal, periode pemilu tahun 2024 diperkirakan akan memberikan tambahan sekitar 0,3% pada proyeksi pertumbuhan ekonomi," tutur Handa melalui keterangan pers yang diberikan kepada Merahputih.com (7/12).

Baca juga:

Gim Terburuk Sepanjang 2023 Versi Metacritic

Handa juga menyebut pertumbuhan kelas menengah menjadi pilar utama dalam mendukung stabilitas ekonomi Indonesia.

Dia juga memaparkan refleksi pasar properti Indonesia selama 2023 dan proyeksinya pada 2024 bersama Arief Rahardjo, Director of Strategic Consulting dari Cushman & Wakefield Indonesia, dan Lini Djafar, Managing Director dari Cushman & Wakefield Indonesia.

Dari sektor apartemen, beberapa proyek Serviced Apartment yang sebelumnya direncanakan selesai tahun 2023 akan mundur ke tahun depan. Proyek Serviced Apartment baru akan masuk pasar pada 2024 adalah Oakwood Fatmawati City Center, Ascott Menteng, dan Parkroyal Serviced Suites.

Penambahan pasokan dari sub-sector Serviced Apartment diperkirakan sebanyak 611 unit, sedangkan dari sub-sektor kondominium sewa diperkirakan sebanyak 12,300 unit.

Penyerapan bersih diproyeksikan akan meningkat sekira 8.000 unit selama tahun 2024 dengan 91% penyerapan terjadi di kondominium sewa.

Tingkat kekosongan pada 2024 diperkirakan akan menurun sejalan dengan proyeksi peningkatan permintaan meski belum sepenuhnya kembali seperti kondisi sebelum pandemi.

Harga sewa apartemen sewa diperkirakan akan stabil sepanjang 2024 dengan keterbatasan permintaan baru. Sub-sektor Serviced Apartment diproyeksikan akan mengalami sedikit kenaikan, begitu pula dengan harga sewa kondominium sewa.

Sementara dari hotel, situasinya masih dalam tahap pemulihan. Tak ada penambahan kamar sepanjang 2023. Total kumulatif pasokan kamar hotel berbintang 3 hingga Luxury sampai akhir 2023 adalah 42.922 kamar.

Sekira 1.354 kamar hotel di Jakarta Pusat dan CBD akan mulai beroperasi pada 2024 dengan distribusi kamar sebagai berikut: 27% Bintang 3, 48% Bintang 4, 12% Bintang 5, dan 14% Luxury.

Pertumbuhan positif total pengunjung ke Jakarta berdampak pada semakin aktifnya kegiatan MICE (Meeting, Incentive, Conference, dan Exhibition) di Jakarta.

Tingkat kekosongan kamar hingga akhir 2023 terus menurun. "Masing-masing 33,0%, 36,4%, 33,9%, 40,3% untuk hotel bintang 3, 4, 5 dan Luxury. Tingkat kekosongan kamar keseluruhan akan terus membaik pada 2024 di level 34,0%," ungkap Cushman & Wakefield Indonesia.

Untuk harga kamar/malam, diperkirakan akan terus positif seiring dengan peningkatan permintaan kamar yang terus berlanjut. Harga kamar rata-rata pada akhir 2023 tercatat Rp 460.570 (13% YoY) untuk bintang 3; Rp 816.320 (16% YoY) untuk Bintang 4; Rp 1.791.130 (20% YoY) untuk Bintang 5; dan Rp 2.253.460 (12,5% YoY) untuk Luxury.

Baca juga:

5 Idola K-Pop dengan Kerja Sama Brand Terbanyak di 2023

Harga kamar/malam ini sudah kembali ke level sebelum pandemi pada 2019. Harga kamar diproyeksikan tumbuh sekitar 16% pada 2024.

Dari sektor perumahan tapak, pasakoan kumulatif sepanjang 2023 relatif stabil. Pada akhir November 2023, pemerintah memberikan insentf untuk pembelian rumah baru (stok) di bawah Rp 5 miliar dan membebaskan PPN 100% (untuk rumah dengan nilai jual objek pajak maksimal Rp 2 miliar), yang berlaku hingga Juni 2024.

Untuk periode Juli hingga Desember 2024, pemerintah akan memberikan diskon PPN sebesar 50%. Walaupun insentif pajak ini hanya untuk rumah jadi (ready stock), pengembang perumahan tapak diperkirakan tetap aktif meluncurkan produk baru karena adanya permintaan yang berkelanjutan.

Pasokan kumulatif perumahan tapak diperkirakan akan meningkat secara stabil sekitar 2,6% YoY pada 2024.

Permintaan kumulatif diproyeksikan meningkat sekitar 2.8% YoY pada 2024. Insentif PPN DTP (Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah) diperkirakan menjadi pendorong utama terhadap permintaan kumulatif perumahan tapak sepanjang 2024.

Selain itu, meski tidak signifikan, kebijakan baru terkait kemudahan WNA dalam membeli properti di Indonesia dengan paspor juga diprediksi dapat menjadi pendorong permintaan sepanjang 2024.

Pengembang menilai Pemilu 2024 dapat menjadi peluang, sebab daya beli disebut akan meningkat. Pada November 2023, Bank Indonesia memutuskan untuk menahan level suku bunga acuan di angka 6% untuk mengendalikan inflasi tahun 2024.

Meskipun begitu, pengembang juga perlu menyiasati dengan memberi promosi menarik seperti penerapan suku bunga KPR self subsidi dan keringanan down payment.

Harga jual rumah secara keseluruhan diperkirakan meningkat pada 2024. Ini terkait inflasi yang mempengaruhi biaya bahan bangunan, perkembangan infrastruktur di Jabodetabek seperti MRT, LRT, dan akses jalan tol yang akan menyebabkan kenaikan harga tanah.

Apabila ekonomi makro membaik, sentimen politik tetap positif, dan Pemilu 2024 berjalan mulus, harga perumahan tapak diperkirakan meningkat. (dru)

Baca juga:

5 Serial Anime Terbaik di Tahun 2023, Rugi tak Nonton